Порядок сноса самостроя через административную комиссию или суд

Задать вопрос эксперту

Цена услуги за несколько шагов

Вид незавершенного строительства

Вид строительных материалов ↔ оборудования

Вид инженерно-геодезических изысканий

Площадь земельного участка, м2

Вид инженерных коммуникаций

Цель привлечения экспертной организации

Исходя из введённых Вами данных требуется дополнительная информация. Просьба перейти на следующий шаг и ввести информацию для связи, чтобы мы смогли предоставить Вам более точный расчёт стоимости.

* Обращаем Ваше внимание, что все объекты строительства являются уникальными и расчет точной стоимости оказания услуги требует времени. Если возникнут дополнительные вопросы, наши сотрудники свяжутся с Вами для уточнения информации и в ближайшее время на указанный Вами адрес электронной почты будет выслано коммерческое предложение.

Большое спасибо за Ваши ответы!
Наш специалист свяжется с Вами в течении 8-x рабочих часов.

Скачать документы, шаблоны,
анкеты, заявления, законы

Под самовольной постройкой (самостроем) понимается любое сооружение, возведенное без разрешения на строительные работы либо с нарушением строительных норм. Это может быть гараж, дом, сарай, пристройка или иной объект на вашем собственном участке. Но ведь пользоваться таким объектом можно и без его документальной регистрации. Зачем же тогда проходить такую процедуру, как оформление самостроя в собственность?

Потому что без легализации постройки вы не сможете:

  • продать незаконное строение;
  • подарить, разменять или завещать;
  • взять под такую недвижимость кредит;
  • законно подключить коммуникации (электричество, водопровод и иное).

А еще всегда существует риск того, что по решению суда вас заставят его снести. Поэтому жилой дом или иной объект, построенный без разрешения, необходимо легализовать.

Как узаконить самострой

Оформление самостроя в 2019 году, как процедура легализации, имеет свои особенности в зависимости от региона страны. Например, в Москве этот процесс регулируется не только статьей 222 ГК РФ, но еще и несколькими постановлениями правительства. Стоит помнить о том, что наше законодательство постоянно подвергается изменениям как на федеральном, так и региональном уровне. План узаконения зависит от типа объекта, статуса земельного участка, места расположения и иных условий. А потому свои действия следует согласовать с практикующими юристами и строительными экспертами.

Итак, узаконить постройку можно одним из следующих способов:

  • через градостроительно-земельную комиссию;
  • через комиссию по пресечению самовольного строительства;
  • через суд.

Рассмотрим все способы в порядке усложнения процедуры легализации незаконного строительства.

1. Узаконивание самостроя через градостроительно-земельную комиссию Москвы

Обращаются в эту комиссию те, кто нарушил условия пользования земельным участком, а именно целевое назначение земли или условия договора аренды. Градостроительно-земельная комиссия, рассмотрев ваше прошение, может принять одно из следующих решений:

  • Смена цели назначения земельного участка;
  • Отмена градостроительного плана земельного участка;
  • Смена сроков выполнения обязательств по проектированию, строительству, реконструкции капитальных объектов;
  • Применение штрафных санкций за ненадлежащим исполнением обязательств;
  • Одобрение условий пользования земельным участком и объекта строительства.
2. Узаконивание самостроя через комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссия работает на уровне Префектур административных округов и Правительства города Москвы. В сферу их деятельности входит возможность отмены решений о сносе самовольной постройки, они также могут способствовать положительному рассмотрению вопросов в иных инстанциях о легализации самостроя.

3. Легализация самостроя через суд

Обращаются в суд только после неудачной попытки провести на самострой узаконивание в административном порядке, то есть тогда, когда вам было отказано в градостроительно-земельной комиссии или в комиссии по пресечению самовольного строительства. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.

К заявлению о признании права самовольной постройки необходимо приложить следующие документы:

  • Документы на земельный участок;
  • Проектную документацию на реконструкцию и строительство;
  • Техническое заключение на самострой о том, что возведенный объект не угрожает жизни и здоровью людей.

Для легализации самостроя и подготовки документации, а также представления интересов в суде следует нанять квалифицированного юриста. Помните, вы не только рискуете проиграть дело, но и остаться без дорогостоящего имущества.

Как узаконить самовольную реконструкцию

Реконструкция, а именно пристройка к дому, надстройка второго этажа, перепланировка, капитальный ремонт и иные изменения также проводятся после получения разрешения на строительство. А в Московской области в этот список также входят работы по благоустройству объектов недвижимости, а именно устройству тепловых и газовых сетей, водопровода, подключению электроснабжения.

В этом случае оформление самостроя в собственность также можно провести в административном порядке или через суд. А порядок процедуры будет зависеть от типа реконструированного объекта, проведенных работ и имеющихся документов.

1. Реконструкция частного дома

Если реконструкции подвергся частный дом, находящийся на землях садоводческого или дачного хозяйства, то следует обратиться в Росреестр, предъявив всего два документа:

  • документ на земельный участок;
  • декларацию об объекте недвижимости.

При реконструкции частного дома на землях индивидуального жилищного строительства выясните, требуется ли получение разрешения в вашем случае. Не потребуется разрешительной документации при таких работах, как:

  • капитальный ремонт;
  • перепланировка жилых помещений;
  • реконструкция некапитальных объектов;
  • иные, не изменяющие надежность и безопасность конструкции.

В этом случае в Росреестр предъявляют документы, подтверждающие факт того, что пристройка оформление и разрешение не требует. В противном случае придется узаконивать реконструкцию через суд.

2. Реконструкция нежилого здания

Узаконить реконструкцию нежилого объекта можно, если соблюдены такие условия:

  • Тип здания соответствует целевому назначению земельного участка;
  • Объект соответствует строительным нормативам;
  • Застройщик пробовал получить разрешение как на строительство, так и на ввод в эксплуатацию.
3. Легализация самостроя через суд

Перед обращением в суд застройщик должен:

  • попробовать получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • провести строительно-техническую экспертизу, установив, что объект соответствует градостроительным нормам и строительным правилам, не представляет опасности для жизни людей;
  • собрать правоустанавливающие и иные документы.

И только потом подготовить и подать иск в суд с просьбой, чтобы была произведена на самострой легализация, т. е. были признаны права собственности.
Внимание! Если правообладатель земельного участка и объекта спора юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то иск подается в арбитражный суд.

Ответственность за самострой

За осуществление самовольного строительства штраф не предусмотрен. Однако застройщик при возведении самостроя может осознанно или по незнанию совершить ряд правонарушений:

  1. Нецелевое использование земельного участка влечет за собой наложение административного штрафа. Для граждан в размере 0,5–1,0 от кадастровой стоимости земли, но не менее 10 000 рублей. На юридических лиц в размере 1,5–2,0 кадастровой стоимости, но не менее 100 000 рублей.
  2. Строительство (реконструкция капитальных объектов) без разрешения на строительство штрафуется граждане от 2019 до 2019 рублей, ИП от 20 000 до 50 000 рублей, юридические лица от 500 000 до 1 000 000 рублей, а также может быть применена санкция на временное приостановление деятельности.
  3. Невыполнение предписаний госстройнадзора обойдется гражданам в сумму от 2019 до 2019 рублей, предпринимателям от 2019 до 10 000 рублей, юридическим лицам от 50 000 до 100 000 рублей.

Помощь в оформлении самостроя

Как вы можете видеть, оформление самостроя в собственность занятие хлопотное и довольно рискованное. Порой даже при наличии всех имеющихся разрешений здание может оказаться в списке под снос. Чтобы этого не произошло, необходимо действовать с юридической поддержкой специалистов, не пытаясь решить проблему самостоятельно. Попытки затянуть дело, обратиться в суд для приостановки исполнения делопроизводства ни к чему хорошему не приведут. Такие дела разбирают в особом порядке, и объект все равно сносят в определенный судом срок.

Не потерять время, деньги и здание вам помогут специалисты экспертного центра «Индекс». Они проверят всю вашу документацию на соответствие нормативам, подскажут, какие еще документы необходимо получить, где и как это сделать. А также наши эксперты подготовят техническое заключение на самострой, подтвердив соответствие объекта строительным и градостроительным нормам.

Помните! Чем раньше вы обратитесь к специалистам, тем больше шанс узаконить самостоятельную постройку, и тем дешевле обойдутся услуги экспертов.
Для получения бесплатной консультации свяжитесь с нами по телефону: +7 (495) 786-35-11.

Президент подписал Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ“».
Указанным законом были внесены изменения в само понятие самовольной постройки, а так же появились разъяснения о том, что к ней не относится. Раньше постройку признавали самовольной, даже если на момент начала строительства определенные нормы и правила не действовали либо на момент выявления самостроя утратили свою силу. Теперь имеют значения только строительные нормы и правила, которые установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и действуют на дату, когда самовольную постройку выявили.
Названным законом сокращен перечень случаев, когда можно снести самовольную постройку в административном порядке
. Теперь только суд имеет право принять решение о сносе в отношении определенных объектов недвижимости, а именно
1
. самовольной постройки на земельном участке, который находится в частной собственности;
2
. объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
3. объекта недвижимого имущества, если ранее суд отказал в удовлетворении исковых требований о сносе;
4
. многоквартирного, жилого дома, в том числе садового;
5. здания, сооружения или другого строения, созданного без разрешения на строительство до 14 мая 2019 года;
6
. здания, сооружения или другого строения, созданного на земельном участке без правоустанавливающих документов до 30 октября 2019 года.
Органы местного самоуправления имеют право настоять на сносе сооружения, если постройка угрожает жизни и здоровью граждан или расположена в зоне с особыми условиями строительства
. Однако в этом случае государство будет обязано компенсировать убытки собственника такой недвижимости.
Теперь в законе закреплены три условия, совокупность которых делает невозможным снос объектов индивидуального жилищного строительства.
1
. право на него зарегистрировано до 1 сентября 2019 года;
2. нет отклонения от предельных параметров разрешенного строительства;
3
. объект расположен на земельном участке, который принадлежит на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов. Даже в случае перехода прав на такие объекты после 01.09.2018.
Это правило распространяется на объект индивидуального жилищного строительства, если земельный участок, на котором он расположен:
1
. предназначен для индивидуального жилищного строительства;
2
. находится в границах населенных пунктов;
3
. предназначен для ведения личного подсобного хозяйства;
4. создан на дачных и садовых земельных участках, а сам объект — жилой дом или жилое строение.
Способы легализации самовольной постройки
Теперь появился новый способ легализации самовольной постройки
. Застройщик может привести объект в соответствие с установленными требованиями, например, с учетом правил землепользования и застройки, документации по планировке территории или обязательных требований к параметрам постройки, предусмотренных законом. После устранения недочетов можно оформить право собственности. Срок для такой легализации установлен от 6 месяцев до 3 лет в зависимости от характера самостроя. Если постройку невозможно исправить, то будет принято решение о ее сносе
Религиозные организации вправе использовать самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством
. Но в настоящий момент такие требования не установлены. В случае если самострой не отвечает требованиям, религиозные организации могут использовать их до 2019 года.
По новому законодательству орган местного самоуправления может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями, если такая постройка:
1
. расположена на земельном участке, на котором не допускается строительство такого объекта из-за вида разрешенного использования и зоны с особыми условиями использования территории;
2. она возведена без разрешения на ее строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями использования и необходимость получения застройщиком разрешения были установлены на дату начала строительства.
Пока практика легализации самовольной постройки не сложилась
. Но, так как законодатель не разделяет в норме решение о сносе либо приведении самостроя в соответствие с установленными требованиями, то вероятно, что обе процедуры будут проходить аналогично.
Какова процедура сноса
Сначало собственник земельного участка или субъект иного вещного права, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самостроя, обращается в суд или орган местного самоуправления
. Сам застройщик может лишь обратиться в суд с требованием о признании права собственности, если самостоятельно исправит постройку…
Затем суд или орган местного самоуправления принимает решение о сносе или приведении постройки в соответствие с требованиями и устанавливают срок для исполнения.
После истечения срока комиссия должна проверить исполнение решения и выдать заключение/разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Регистрация права собственности на объект недвижимости производится на общих основаниях.
ГК нет информации о проверке самостроя после его реконструкции, поэтому остается ждать как все сложится на практике.
Еще одна новела, заключается в том, что законодатель ввел новую санкцию
. Суть ее в следующем. Если владелец не привел самострой в соответствие с установленными требованиями и отказался его сносить, то органы власти могут изъять земельный участок. Процедура изъятия происходит в рамках проведения государственного земельного надзора территориальными органами в следующем порядке:
1. Росреестр выявляет нарушение и выдает предписание о необходимости их устранить;
2
. если виновное лицо не исполнит предписание, то госземнадзор информирует об этом орган исполнительной власти субъекта и прикладывает соответствующие документы;
3
. уполномоченный исполнительный орган или ОМС направляет в суд требование об изъятии земельного участка, если установит, что виновное лицо не устранило нарушение;
4
. земельный участок отчуждается путем продажи с публичных торгов.
Бывший правообладатель земельного участка получает сумму с продажи за вычетом всех расходов на проведение торгов, и на снос либо приведение постройки в соответствие с требованиями. При этом законодатель не учитывает характер постройки и размер земельного участка, подлежащий изъятию.
Таким образом, из сказанного мож выделить следующие основные моменты касаемые изменений порядка сноса самовольной постройки
. В ГК РФ были внесены поправки в понятие самовольной постройки. Для постройки таковой градостроительные и строительные правила, которым она не соответствует, должны быть установлены на дату возведения и действовать на дату ее выявления.
Самостроем не признают постройку, если ее собственник не знал и не мог знать об ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка.
По новым правилам самовольную постройку могут не сносить, а обязать ее собственника привести в соответствие с установленными правилами
. Также органы местного самоуправления теперь ограничены в принятии решений о сносе и приведении в соответствие с правилами. Например, они не могут принять такое решение в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо если ранее суд отказал в иске о сносе, либо в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. Еще органы местного самоуправления не вправе принимать такие решения, если самовольные постройки возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключение — когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этих случаях решение может принять только суд.
Если собственник или арендатор самовольной постройки не выполнит требование о ее сносе или приведении в соответствие с правилами, то у собственника земельного участка могут изъять участок, на котором находится такая постройка. Установлен срок для сноса от 3 до 12 месяцев. Раньше минимального порога в три месяца не было, а срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями установлен не менее шести месяцев и не более трех лет. Такие правила действуют с 04.08.2018 года.