Особенности переселения собственников из аварийного жилья в России

Близится к завершению очередной этап программы по расселению лиц, проживающих в аварийных зданиях. В президентских «майских указах» 2019 года, подразумевалось обновление с 2019 по 2019 год более 11 млн м2 аварийной жилой площади.

Можно сказать, что программа завершается с относительным успехом: на момент собрания Госсовета в мае текущего года было отмечено выполнение 73% общего объема, а это означает, что уже очень многих граждан успешно переселили из ветхого и аварийного жилья. С 1 сентября стартует второй этап расселения: к остаткам от первой программы прибавится еще 9 млн м2 аварийной жилой площади, а значит в очередь на получение новой крыши над головой станут еще полмиллиона семей.

Какие дома попадают в программу?

Аварийным жильем признаются многоквартирные дома муниципального или регионального жилфонда, имеющие видимые повреждения строительных конструкций, которые представляют опасность для жизни и здоровья жильцов. При расселении из таких домов жильцам по закону гарантируется предоставление нового жилья.

СОВЕТ: Возможности улучшить жилищные условия за государственный счет в ходе расселения нет. Однако путем внесения доплаты размер новой жилплощади можно увеличить.

Сам же процесс расселения – это поиск в индивидуальном порядке замены для аварийной квартиры или комнаты с сохранением собственнику уровня условий проживания и полезной площади. После того, как всех жильцов аварийного дома благополучно расселили, старая постройка отправляется под снос.

В каком случае происходит расселение?

Расселение происходит в том, и только том случае, если дом признан непригодным для дальнейшего проживания в нем людей. Этому способствуют два фактора:

  • слишком сильный износ строительных конструкций на грани обрушения;
  • несоответствие условий внутри здания санитарно-гигиеническим нормам.

Таким образом подлежащими расселению могут быть признаны как абсолютно ветхие дома под снос, так и практически новые, находящиеся слишком близко к высоковольтным ЛЭП, в сейсмически опасных районах или вблизи шумных автомагистралей, а также перенесшие разрушительное воздействие природных и техногенных катастроф.

Есть, однако, пара нюансов:

  1. Здание не будет признано непригодным для проживания, если оно построено до установления действующих жилищных норм.
  2. Увы, но отсутствие лифта, мусоропровода, а в одно- и двухэтажных домах еще и удобств с горячей водой – факторы дискомфорта, недостаточно существенные чтобы признать здание непригодным для проживания.

Права и обязанности собственников

Для собственников жилья, которое признано аварийным или ветхим и непригодным для проживания (то есть включено в реестр аварийных строений) и подлежит переселению, предусмотрен ряд прав и ограничений, закрепленных жилищным и гражданским кодексом РФ, а также федеральным законом No185.

В частности:

  • С 2019 года собственники не вправе взимать арендную плату.
  • Собственники аварийной недвижимости вправе обжаловать акт обследования, согласно которому здание признано аварийным, но только если была нарушена процедура экспертизы.
  • Согласно ст. 32 ЖК РФ владелец аварийного или ветхого жилья при изъятии последнего из права собственности вправе требовать компенсацию рыночной стоимости, включая накладные расходы, стоимость земли под зданием и имущества внутри него.
  • Собственник аварийного дома обязан принять решение о сносе или начале капитального ремонта в течение 6 месяцев.
  • Собственник вправе отказаться от выселения.

Кто всем руководит?

Рассмотрим, кто именно расселяет аварийные дома. Расселение из ветхоаварийного жилфонда – часть глобальной реформы ЖКХ, в каждом регионе действует индивидуальная программа ликвидации непригодных для проживания зданий. Решение об аварийном статусе недвижимости принимает межведомственная комиссия (МК), все дальнейшие действия осуществляются местной исполнительной властью.

Комиссия формируется индивидуально для каждого объекта недвижимости после подачи заявления через МФЦ или государственный интернет-портал. После составления комиссией заключения о пригодности жилплощади к дальнейшему проживанию, оно передается в трех экземплярах заявителю, собственнику, а также в местный исполком. В компетенции последнего решать: будет ли здание снесено, реконструировано или отремонтировано.

Порядок процедуры

Внесение недвижимости в реестр аварийных зданий возможно путем подачи заявления о признании дома аварийным, либо если факт непригодности к проживанию был установлен службой, ведущей надзор за соответствием жилищных условий установленным нормам. В последнем случае дополнительной инициативы со стороны жильцов не требуется.

Рассмотрим общий порядок расселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда в новое жилье и какие у него есть этапы:

  1. Заявление подается в МК при администрации территориального образования. В заявлении обязательно должны указываться наименование жилфонда (муниципального образования), на балансе которого состоит рассматриваемый объект, а также адрес последнего. Заявление может подаваться как в индивидуальном, так и в коллективном порядке.
  2. Заявление проверяется на полноту прилагаемого комплекта документов, среди которых должны присутствовать:
    • копии документов, подтверждающих право собственности или договора найма;
    • копии технического паспорта с планом помещений;
    • заключение строительной экспертизы о признании строительных конструкций не соответствующих установленным требованиям;
    • заключение СЭС о непригодности дома к проживанию по санитарно-гигиеническим нормам;
    • выписка из БТИ об использовании ресурса строительных конструкций;
    • заявление регистрируется в МК с указанием номера входящего сообщения.
  3. С момента регистрации комиссии отводится 30 дней на принятие решения. В ходе рассмотрения комиссией может быть принято решение либо о признании здания аварийным, либо об отказе, либо о необходимости проведения дополнительного обследования.
  4. После принятия решения оно должно быть отправлено заявителю в пятидневный срок. Если решение МК не удовлетворяет требованиям заявителя, его можно обжаловать в течение 30-ти дней.

Что должны предоставить взамен?

ВАЖНО: Если жилплощадь признается непригодной к проживанию, а ремонт или реконструкция здания местной исполнительной властью считаются нецелесообразными, проводится расселение жильцов.

Новой жилплощадью может оказаться как маневренный фонд, так и новая жилплощадь, построенная или приобретенная в рамках реформы ЖКХ.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, изъятие у собственника жилплощади возможно не иначе, чем посредством выкупа. В качестве компенсации может предоставляться новое жилье эквивалентной стоимости, либо денежная компенсация.

При этом в эквивалентную стоимость должны быть включены убытки, которые владелец понесет в ходе вынужденного переезда. Если жильё находится во владении на условиях социального найма, обитателям предоставляется равнозначное жилье с сохранением общей площади, числа комнат и уровнем благоустройства.

Из-за недостатка новой жилплощади управляющий аппарат часто предлагает по согласию жильцов осуществить переезд за пределы текущего муниципального образования. Однако настаивать на таком власти не имеют права, новое жилье должно предоставляться как минимум в пределах того же населенного пункта.

В рамках реформы ЖКХ был создан сайт фонда содействия реформированию На нем предоставляется открытая информация по улучшению жилищных условий, в том числе и об объектах, признанных аварийными, и о новых строящихся или построенных домах.

Также отдельным пунктом на портале выложен список контрактов на покупку жилплощади для переселяемых лиц. Еще более подробную информацию можно найти на сайте администрации территориального образования.

Довольно часто возникают инциденты, когда нарушается принцип эквивалентности замены жилья. Это может быть как несоответствие общей площади или количества комнат, так и попросту неблагоприятные для проживания условия.

В таком случае орган местного управления обязан принять отказ и подобрать другую замену, а если это невозможно – выплатить собственникам денежную компенсацию согласно рыночной стоимости. Если у собственника есть еще одна квартира или иная жилая недвижимость, он должен помнить, что это никак не влияет на оформление договора и ход переселения из дома, признанного ветхим или аварийным.

Смотрите видео о компенсации за аварийное жилье:

Какие документы нужно оформить?

В случае, если владелец жилья согласен на предоставление новой жилплощади, между ним и органом местного самоуправления должно быть заключено письменное соглашение. В нем, в частности, устанавливается характер компенсации: либо новое жилье, либо денежная выплата.

ВНИМАНИЕ: Заключение соглашения требуется вне зависимости от характера собственности. Если аварийное жилье находится во владении на правах социального найма (то есть является муниципальным), соглашением устанавливается предоставление взамен эквивалентной недвижимости на тех же правах.

После заключения и выполнения всех пунктов соглашения оформляется договор мены. Исключение составляет переселение на новую жилплощадь, еще не внесенную в реестр муниципальной собственности. В таких случаях переселяемым лицам либо отводится место для временного проживания, либо компенсируются расходы на него.

Документы на право собственности на новое жилье можно получить в администрации территориального образования после подачи соответствующего заявления. Обращение граждан рассматривается в течение 30 дней, но может быть продлено еще на месяц, но не более. Полученные документы необходимы для регистрации граждан по новому месту жительства.

  • Скачать бланк соглашения на участие в программе переселения из аварийного жилья
  • Скачать бланк договора мены при переселении из аварийного жилья
  • Скачать обязательство при переселении из аварийного жилья

Что предпринять, если процесс затягивается?

Если ветхий дом признали аварийным, то это еще не значит, что он будет быстро расселен в соответствии с условиями программы. Затягивание с расселением аварийных жилых зданий – достаточно распространенная практика, что в большинстве случаев объясняется банальным отсутствием свободной жилплощади.

Хорошая новость в том, что землю под домом не освободят до выписки последнего проживающего, плохая – состояние дома может стремительно ухудшаться.

Если процедура переселения затягивается, собственникам следует подать обращение в управление по жилищным ресурсам администрации своего населенного пункта. В обращении (заявлении) следует изложить единственную просьбу – составить проект переселения, что предусмотрено аварийным статусом постройки.

Если в течение 30-ти дней с момента регистрации не был дан ответ по существу или в рассмотрении обращения было отказано, следует писать заявление на имя главы администрации населенного пункта с жалобой на действия/бездействие должностного лица или органа, куда подавалось обращение с просьбой составить проект переселения.

СОВЕТ: Если и во второй раз обращение было проигнорировано, очередную жалобу следует направлять уже в прокуратуру.

Что будет со зданием?

После того, как аварийный дом полностью расселен и последний жилец снят с регистрации по месту жительства, приводится в исполнение решение местной администрации в отношении объекта недвижимости, которое было принято на основании заключения МК.

Это может быть снос, капитальный ремонт или реконструкция. Как правило, ветхие и аварийные дома сносят для начала комплексного строительства нового фонда, который используется в программе переселения из других аварийных объектов.

Ход программы по расселению людей из ветхого и аварийного жилья кардинально отличается в различных регионах РФ. Если в 14 субъектах текущий этап реформы благополучно завершен, то в оставшихся ситуация меняется со вполне благополучной на резко негативную.

Не в последнюю очередь развитие отдельно взятой ситуации зависит от добросовестности и оперативности должностных лиц. К этому просто нужно быть готовым и не уступать, пользуясь своими законными и конституционными правами.

Смотрите видео о сносе и реконструкции аварийного жилья:

Последние новости о переселении граждан из ветхого и аварийного жилья в 2019 году говорят о том, что основные моменты уже пересмотрены и порядок осуществления данной процедуры будет совершенно иным, чем в прошлые периоды.

Сегодня расселение ветхих и аварийных построек осуществляется за счет бюджетных ассигнований, что дает возможность владельцам, независимо от размера своего заработка, получить новую квартиру бесплатно. Этой части внесенные поправки не коснулись в текущем году, но существенно изменили порядок признания многоэтажек непригодными для проживания. Рассмотрим новые положения подробнее и выделим те моменты, на которые следует обратить внимание.

Основания для признания дома непригодным для проживания

Согласно действующим законодательным нормам, в России, начиная с будущего года, будут действовать иной порядок признания жилья ветхим и аварийным.

Основанием для отнесения строения к непригодному для жизни жилью могут выступать следующие характеристики:

  1. У дома наблюдается деформация фундамента и не подлежит восстановлению или ремонту.
  2. В помещении отсутствуют коммуникации, к примеру, электропроводка или водопровод.
  3. Дом не подключен к центральной отопительной системе, а каждая квартира отапливается индивидуально.
  4. В квартирах нет окон, что не дает достаточно света для поддержания нормального состояния здоровья у жильцов.
  5. Жилплощади содержат большое количество токсичных веществ, что противоречит нормам РФ.

Если хотя бы одна из характеристик присутствует в определенном строении, то дом считается непригодным для проживания и в обязательном порядке подлежит сносу.

Правила расселения жильцов

В рамках действия государственной программы расселение граждан в период 2016-2020 годов будет проходить согласно новым правилам:

  1. Новая жилплощадь должна соответствовать старой по площади или установленным государством критериям – 18 кв. метров на одного проживающего. К примеру, если семья из 4 человек поживала в помещении в 40 кв. метров, то она может рассчитывать на получение нового жилища площадью от 72 кв. метров и больше.
  2. Переселение граждан должно проходить в такие дома, где условия проживания не будут хуже, чем были в старой квартире.
  3. В первую очередь, новое жилье получают лица, у которых нет других вариантов для проживания.
  4. Если собственник жилья проживает в другом месте, а строение, в котором располагается квартира, внесен в перечень аварийных домов, новая жилплощадь ему не полагается, а выплачивается компенсация.

Изменения после 2019 года

По завершении текущего года госпрограмма переселения перестанет действовать в прежнем виде. При новом порядке получения квартир для собственников предусмотрена дополнительная плата за жилплощадь.

Основной целью такого новшества является повышение ответственности населения за новые квартиры. Кроме того, смысл введения оплаты предполагает возможность выбора жилплощади, куда будут заселяться владельцы ветхого жилища. К примеру, если гражданин желает остаться проживать в старом районе, то ему придется внести некоторую сумму в счет постройки нового жилья.

Для жителей исторических районов госпрограмма предусматривает отдельные условия участия, при которых собственники смогут выбрать новое место жительства самостоятельно.

Если собственники не смогут внести необходимую сумму?

Вероятность того, что владельцы не смогут внести нужную сумму денег, очень высока. В этом случае предусмотрен другой вариант получения жилья – подписание соглашения соцнайма. Данный способ предполагает оформление некоммерческой аренды жилого помещения с последующим выкупом. Иными словами, проживающее лицо вносит плату только за коммунальные услуги. На такой вариант смогут рассчитывать:

  • жильцы с инвалидностью;
  • малоимущие и многодетные семьи;
  • лица пенсионного возраста.

Все остальные группы граждан, выбравшие соцнайм, обязаны будут помимо коммунальной платы вносить ежемесячную арендную плату – до 70 процентов от рыночной аренды жилого помещения.

Важно отметить, что бесплатно новые квартиры от государства перестанут предоставляться с сентября 2019 года. Новый порядок будет применяться по отношению к жилплощади, которая будет признана непригодной для проживания в октябре.

В чем суть внесенных изменений

С одной стороны, многим людям, участвующим в проекте, покажется, что данные меры очень жесткие и приняты специально для лишения граждан их жилплощади, однако своя логика в принятом решении тоже есть. Очень часто в госпроекте участвуют люди, которые специально приобретают старое жилье, чтобы затем получить новую квартиру и выгодно ее реализовать.

Действие программы рассчитано на предоставление людям, которые действительно в этом нуждаются, новой жилплощади. Нововведения позволят решить эту проблему намного быстрее и в тоже время получить квартиру семьям, особенно в этом нуждающимся, не обращаясь в банк за ипотечным займом.

Заключение

Начиная с будущего года, программа переселения будет действовать на других условиях, и люди уже не смогут получить новое жилище полностью бесплатно. Ужесточатся требования и в отношении признания построек ветхими и аварийными. Лица, которые не смогут внести необходимую плату за новое жилье, будут иметь возможность подписать договор соцнайма, однако оплачивать за пользования жилплощадью все равно придется, но уже ежемесячно.

Содержание

  1. Что такое ветхое жилье
  2. Как собственники могут инициировать переселение из ветхого жилья
  3. Особенности процедуры переселения из ветхого жилья
  4. Какой порядок временного выселения из ветхого жилья на время проведения работ по его капитальному ремонту или реконструкции
  5. Что такое альтернативное благоустроенное помещение и где оно должно находиться
  6. Реальные нюансы, возникающие при расселении из ветхого жилья

В настоящее время в государстве реализуется программа расселения граждан из ветхого жилья и предоставления взамен новых квартир. Такая политика государства вполне оправдана, поскольку она позволяет решать проблему до момента ее возникновения – ведь нередки случаи, когда ветхое жилье превращается в аварийное, а это уже угроза жизни людей. Данная статья позволит ответить на многие вопросы, возникающие при расселении граждан, особенно когда дело касается соблюдения их имущественных прав.

Что такое ветхое жилье

В соответствии с законодательством, ответственность за техническое состояние собственного жилья лежит на самом владельце. Но, учитывая уровень жизни большинства граждан, им не всегда удается выделить необходимую сумму денег на поддержание своего дома в соответствующем состоянии, а тем более – на его капитальный ремонт.

Поскольку со временем постройки утрачивают свои первоначальные качества, здания начинают приходить в негодность, а из-за отсутствия необходимых средств на их восстановление, их собственники так и продолжают жить в условиях, приближенных к аварийным.

Законодательно не определяется, какое жилье необходимо относить к ветхому. В то же время существуют общие нормы, по которым к такому виду относится постройка, имеющая степень износа соответственно:

  1. зданий, построенных из кирпича на 70 и более процентов;
  2. деревянных домов и мансард – на 65 процентов.

В данном случае несущие конструкции еще не относятся к аварийным, но условия проживания в таких постройках уже достаточно неудовлетворительные.

Аварийное жилье характеризуется тем, что проживание в нем (в отличие от ветхого), уже невозможно. И при его дальнейшей эксплуатации существует реальная угроза для жизни.
Вообще-то, для определения технического состояния помещения, и отнесения его к той или иной категории, проводится его специальное обследование соответствующими экспертами
. Они проводят оценку технического состояния видимых и невидимых частей строения, которые в определенной степени подверглись частичному разрушению. Причем эти разрушения могут быть следствием не только общего износа, зависящего от времени эксплуатации, а и от также природных и техногенных катаклизмов и аварий. В тоже время, точной методики определения степени износа не существует, поэтому даже расчеты специалистов будут приблизительными. По этой причине для окончательного определения, к какой категории отнести данное жилье, уполномоченными муниципалитетом органами создается межведомственная комиссия.

Базовым нормативным документом, который при этом служит основанием для действий должностных лиц при принятии решения данной комиссией, является постановление правительства РФ №47 от 28.01.2006 года. Также следует знать, что в каждом регионе России принята специальная Программа по расселению граждан из ветхого жилья. Необходимо только поинтересоваться, входит ли данный объект недвижимости в перечень зданий, подлежащих сносу в связи с этой программой.

Как собственники могут инициировать переселение из ветхого жилья

Одним из документов, регулирующим процесс выселения жильцов из ветхого жилья, является Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Именно в соответствии с этим документом и создается на уровне каждого субъекта федерации межведомственная комиссия, принимающая решение о признании жилого помещения ветхим или аварийным. И уже на основании данного заключения реализуется процедура расселения жильцов из такого дома.

Для того чтобы такая комиссия была создана, необходимо соответствующее основание. Им может быть:

  1. письменное заявление жильцов ветхого или аварийного дома о признании его непригодным для дальнейшего проживания;
  2. заключение соответствующей контролирующей инстанции, уполномоченной надзирать за техническим состоянием сооружения и соблюдении норм эксплуатации жилых помещений.

Если речь идет о заявлении, то его необходимо подавать вместе с комплектом документов, подтверждающих основания для обращения. Их основной перечень может выглядеть так:

  1. копия договора купли-продажи, дарения, или любой другой документ, подтверждающий право собственности на помещение;
  2. копия договора социального найма или аренды жилья;
  3. акт оценки состояния помещения по результатам соответствующего обследования экспертной организацией;
  4. жалобы и свидетельства жильцов, подтверждающих невозможность дальнейшего проживания в данном доме вследствие его изношенности.

Подавать данное заявление необходимо в соответствующий муниципальный орган управления по месту жительства. Возможны варианты подачи лично, почтой, или через интернет портал государственных услуг.

После того, как пакет документов поступает в комиссию, у нее есть 30 дней на проверку поданных доказательств и рассмотрение данного вопроса. Иногда представители комиссии выезжают на объект, и производят дополнительную проверку изложенных фактов. Только после этого выносится соответствующее решение. Оно может быть следующим:

  1. о пригодности жилья для дальнейшего проживания;
  2. о проведении в помещении капитального ремонта и временном отселении жильцов;
  3. о необходимости проведения в квартире перепланировки или реконструкции;
  4. о несоответствии данного объекта недвижимости нормам, регламентирующим условия эксплуатации жилищных объектов, и невозможности дальнейшего проживания в нем;
  5. о признании здания аварийным и подлежащим сносу;
  6. о необходимости проведения реконструкции аварийного помещения.

Итак, в случае, когда комиссия принимает решение о непригодности здания для проживания, и расселении проживающих в нем граждан, данный документ передается в муниципалитет. Исполнительный орган местной власти готовит распоряжение, в котором подробно расписывает, как и в какие сроки будет осуществляться процедура расселения и сноса данного дома.

Решение комиссии, принятое по заявлению, отправленному почтой, или через интернет портал государственных услуг, в течение 5 дней отправляется также почтой заявителю или в соответствующий орган для подготовки распоряжения.

Особенности процедуры переселения из ветхого жилья

Порядок выселения регламентируется в первую очередь тем, о каком именно жилье идет речь. То есть, рассматриваются его соответствующие категории:

  1. частный дом, принадлежащий на правах собственности заявителю;
  2. квартира государственного жилого фонда;
  3. муниципальное жилье.

В зависимости от категории жилища муниципалитет предоставляет гражданам соответствующие компенсационные варианты возмещения утраченного жилья. Они могут быть следующими:

  1. назначение и выплата выкупной стоимости жилья (в случае сноса частного домовладения или приватизированного помещения);
  2. предоставления равноценного жилья (если собственник отказывается от выкупной суммы);
  3. выделение другой квартиры с заключением нового договора социального найма.

Рассмотрим все указанные варианты, начиная с самого простого, когда жильцы не являются собственниками квартиры:

1. Выделение другой квартиры с заключением нового договора социального найма

Если жилье предоставляется в соответствии с договором социального найма, то главным условием при этом будет расселение жильцов в отдельные квартиры (или комнаты, если человек имел комнату в коммуналке).

При этом размеры площади предоставляемого помещения должны соответствовать существующим нормам, которые полагались переселяемой семье на дату принятия распоряжения о расселении. В то же время размер нового жилья не может быть меньшим от прежнего, признанного ветхим или аварийным.

Квартира, предоставляемая муниципалитетом, должна находиться в том же районе населенного пункта, в котором проживали жильцы до переселения.

Органы муниципальной власти имеют право выселить жильцов квартиры, принадлежащей органу местного самоуправления, через суд, если они отказываются выезжать из старого жилья под любыми предлогами.

2. Предоставление равноценного жилья (если собственник отказывается от выкупной суммы)

В этом случае, когда владелец жилья по каким-то причинам отказывается от получения выкупной суммы, ему предоставляется равноценное жилье. Основное условие при этом – соблюдение государственными органами прав собственника. Это касается, прежде всего, размера новой квартиры, который не может быть меньшим, чем площадь сносимого жилья. А также количество комнат должно точно соответствовать тому количеству, которое было в старом здании.

3. Назначение и выплата выкупной стоимости жилья (в случае сноса частного домовладения или приватизированного помещения)

В соответствии со ст. 32 Жилищного Кодекса РФ, собственнику жилья в случае его выселения из ветхого дома, может быть компенсирована его стоимость в виде выкупной суммы.

По существующей практике выкупная стоимость состоит из рыночной цены помещения плюс суммы убытков, которые ложатся на плечи собственника жилья, в связи с переездом, переоформлением документов на право собственности, плюс возможная упущенная выгода (например, потерю доходов от сдачи части прежнего жилья в аренду).

Важно знать, что решение о том, получать взамен квартиру, или выкупную цену, всегда принимает только собственник сносимого жилья!

Часто бывает так, что владелец сносимого дома не согласен с размером выкупной стоимости. В таком случае он может обратиться в суд, и попросить назначить независимую судебную экспертизу стоимости сносимого здания. Практика судебных дел показывает, что практически во всех случаях представители государственных органов сознательно занижают истинную цену сносимых зданий.

В то же время орган исполнительной власти также имеет право требовать через суд выселение гражданина, отказывающегося получать как выкупную цену, так и равноценное жилье.

Решение суда, инициированного владельцем, будет содержать выкупную цену, которая сформирована или муниципалитетом, или независимым экспертом. Поэтому в этом деле главное – наличие неопровержимых доказательств истинной стоимости сносимого здания. В некоторых судебных делах, кроме всего прочего, определяют также, из каких составных частей может формироваться выкупная цена. Так, например, сносимый дом находится на приватизированном земельном участке. По логике принадлежности права на землю и лишения его по принуждению, суды часто включают в выкупную стоимость и цену земли, на которой стоит дом. Это аргументируется тем, что принадлежащий основному объекту земельный участок должен следовать судьбе этого объекта. Таким образом, стоимость земли также должна быть компенсирована.

При судебном рассмотрении вопросов компенсации сносимого жилья следует знать, что здесь возможно при доказательстве своих прав опираться на положения ст. 32 ЖК РФ. Эта статья вообще-то регулирует порядок и взаимоотношения сторон при изъятии жилых помещений для государственных и муниципальных нужд, но ее положения также действуют и в отношении собственников жилья при признании его ветхим.

Какой порядок временного выселения из ветхого жилья на время проведения работ по его капитальному ремонту или реконструкции

Частые случаи, когда аварийное или ветхое жилье не сносят, а подвергают реконструкции или просто капитальному ремонту. На время проведения таких работ жильцов, конечно же, выселяют. Если речь идет о наемном жилье, то арендодатель обязан предоставить на время строительных работ другое жилье для временного проживания. В каждом населенном пункте для этих целей предусмотрен резервный (маневренный) фонд жилья. В соответствии с существующим законодательством (ст. 95 ЖК РФ), жилье такого фонда используются в следующих случаях:

  1. если необходимо расселить граждан, проживающих в коммунальных квартирах по договору социального найма, на время проведения ремонтных работ (капитальный ремонт или реконструкция) в их помещениях;
  2. для обеспечения надлежащими условиями проживания лиц, утративших право на жилье (имеется ввиду невыполнение обязательств по договорам, в том числе кредитным, в которых жилье выступало в качестве залогового имущества);
  3. для поселения граждан, лишившихся своих помещений вследствие наступления чрезвычайных ситуаций, повлекших за собой разрушение такого жилья.

При расселении власти не всегда предоставляют соответствующие условия для проживания, мотивируя тем, что это временная мера. Но капитальный ремонт иногда затягивается на годы, поэтому не всегда жильцы дают согласие на выселение, даже если дом аварийный.

В этом случае муниципалитет имеет право выселить людей через суд в принудительном порядке.

Следует также знать, что за человеком, выселенном из ветхого жилья для его капитального ремонта или реконструкции, всегда сохраняется право вернуться в свое прежнее жилище после завершения таких работ! И это не зависит от сроков проведения работ, даже если они длятся годы.

Из указанного правила бывают исключения, которым в некоторых случаях пользуются распорядители муниципальной собственности. Так, например, если в результате капитального ремонта была изменена конфигурация квартиры, и жилая площадь на одного человека не соответствует нормам, человек не может туда вернуться. Точно также могут отказать во вселении и тогда, когда после реконструкции фактическая площадь оказывается больше нормативной.

Что такое альтернативное благоустроенное помещение и где оно должно находиться

При расселении альтернативное жилье должно полностью отвечать условиям нормального проживания, и отвечать требованиям пожарной, санитарно- технической безопасности и другим нормам, закрепленным в соответствующих нормативно-правовых актах. К тому же, предоставляемое помещение должно находиться в том же районе населенного пункта, где ранее проживал переселяемый гражданин.

Не менее важным является обеспечение соответствующего уровня благоустроенности жилья. Этот показатель измеряется следующими параметрами:

  1. во-первых, измерение самого уровня благоустроенности производится по среднему фактическому состоянию жилья, имеющегося в данном населенном пункте. Имеется ввиду наличие водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электричества. Также берется во внимание присутствие лифта, планировка помещения и т.д.;
  2. предоставляемое помещение должно быть идентичным тому, из которого человека выселили. Это касается количества комнат и метража. Вариантов по замене отдельной квартиры на несколько комнат в коммуналке, даже если это касается нескольких родственных семей, не может быть;
  3. альтернативное помещение должно отвечать всем без исключения требованиям, существующим в действующем законодательстве.

Уровень благоустроенности определяется для каждого конкретного случая отдельно. Не может быть обобщения условий и переселения городского жителя в черту пригорода, где действуют сельские нормы благоустройства.

Реальные нюансы, возникающие при расселении из ветхого жилья

В соответствии с государственной Программой «Ветхое жилье» до 2019 года все жители, проживающее в неприспособленных помещениях, имеющих статус ветхих, должны быть переселены в благоустроенные дома.

На выполнение данной программы в регионах составлены планы по отселению, выделено финансирование на строительство нового жилья, составлены списки граждан, требующих замены жилья.

Вроде бы все идет, как нужно. Но есть некоторые нюансы, которые не совсем отвечают интересам граждан. Как показывает практика, людей расселяют в такие микрорайоны, где кроме новостроек пока нет никакой инфраструктуры. Более того, из-за нехватки площадей под строительство новых домов, проблему решают довольно простым способом – вместо старых «хрущевок» на их месте возводят высотные здания в 20 и более этажей. И расселяемые жители не могут выбирать, какой этаж им достанется – первый или двадцатый. К тому же все знают, как работает лифтовое хозяйство.

Еще один нюанс касается метража новых квартир – их дают взамен ветхих «метр в метр». При реализации процедуры обмена жилья старого на новое учитывается только общая площадь, а жилая не берется во внимание. Вот и возникают ситуации, когда комнат столько же, но большую часть квартиры занимает, например, кухня, коридор и лоджия. И часто при определенной планировке, фактически для размещения семьи на новой жилплощади не хватает места.

Еще один момент, касающийся данной программы. Расселению подлежат жители только тех домов, которые межведомственные комиссии определили как ветхие по состоянию на 01.01.2012 года. Все, что рассматривалось позже, под действие этой программы не попадает.

С 2019 года в нашей стране стартовала федеральная программа предусматривающая переселение собственников из аварийного жилья. За это время многие семьи уже получили новые жилые метры, либо денежную компенсацию за непригодные для проживания дома.

Несмотря на то, что действие программы в большинстве регионов страны прекращено с конца 2019 года, вопрос расселения по-прежнему остается актуальным, причем не только для квартиросъемщиков, но и собственников.

Государство не прекращает работу в этом направлении. В первую очередь такая адресная деятельность необходима для нормального существования граждан РФ. Она направлена на улучшение условий проживания и обеспечение безопасности лиц во время пребывания в собственных квартирах.

Когда собственник может рассчитывать на переселение или компенсацию?

Главное основание — признание помещения непригодным для проживания. Понятия «ветхого» и «аварийного» жилья отличаются по своей сути, но основание для выселения – общее (невозможность для дальнейшего безопасного проживания).

Стоит отметить, что дома, признанные аварийными расселяются в первую очередь, тогда как ветхое жилье может прослужить еще некоторый промежуток времени.

Жилой объект может быть признан аварийным на основании объективной оценки членов межведомственной комиссии. Процедура проводится с учетом установленных технических критериев. Если комиссия вынесет по вопросу положительное решение, т.е строение будет признано аварийным, жильцы и собственник включаются в очередь на получение нового жилья.

Основаниями для положительного вердикта комиссии могут быть разными. Далеко не всегда главной причиной становится износ.

В отдельных случаях причинами расселения в 2019 году могут стать следующие:

  • изменение микроклимата в помещении, где проживают люди (например, ухудшение температурных параметров или показателей влажности, присутствие в атмосферном воздухе опасных химсоединений и др.);
  • угроза главным (несущим) конструкциям сооружения (трещины, деформации основания и несущих стен, биологическое повреждение деревянных балок и т.п.);
  • расположение дома в месте, представляющем угрозу проживающим в нем людей вследствие превышения санитарных эпидемиологических показателей (например, в промышленной зоне);
  • расположение жилого дома в местности, подверженной частым природным катаклизмам (например, в местах, где случаются землетрясения или наводнения);
  • расположение помещения в месте возможного возникновения техногенной катастрофы (имеется в виду местность, где уже произошла катастрофа, или которая рискуют стать ее центром);
  • расположение сооружения в непосредственной близости от высоковольтных воздушных линий электропередач.

Это лишь возможные причины. Список их не исчерпывающий.

Инициатором проведения процедуры, по признанию дома аварийным, обычно выступает муниципалитет. Из его представителей и формируют межведомственную комиссию. После проведения экспертизы, дается окончательная оценка состояния дома.

Но далеко не всегда местные органы проявляют подобную сознательность. Жители и собственники аварийного сооружения могут составить коллективное заявление в МСУ о проведении экспертизы.

Порядок выселения из аварийного жилья

Осуществляется в соответствии с законодательно предусмотренным порядком, действующим на всей территории России.

По общим правилам процесс предусматривает внесудебный способ расселения.

Судебный порядок изъятия жилых метров допускается в случаях:

  • отчуждения земли, на которой расположен дом, для госнужд;
  • прекращение права собственности на занимаемое жилье;
  • использование жилплощади, находящейся в собственности, не по своему прямому назначению.

Судебное производство по вопросу выселения из аварийного дома применяется только в случае, если владелец отказывается добровольно покинуть занимаемую жилплощадь. В таких случаях орган власти обращается с исковым заявлением о выселении (образец тут).

Важно! До подачи заявления муниципалитет обязан выплатить собственнику компенсацию стоимости изымаемой жилплощади.

Если вынесенное судьей решение не удовлетворяет ответчика, он вправе обратиться с апелляционной жалобой в вышестоящий орган.

Основные положения и правила, касающиеся рассматриваемого вопроса, содержат статьи 32 и 35 ЖК РФ.

Законом установлено, что принятию судебного решения о выселении предшествует официальное уведомление лиц, проживающих в многоквартирном доме, о необходимости изъятия объекта, по причине непригодности жилья к проживанию (либо иным причинам, предусмотренным действующими НПА).

Если причина расселения заключается в признании дома аварийным, органы МСУ на основании соответствующего решения формируют списки лиц, имеющих право на получение новой жилплощади взамен жилья, подлежащего сносу или реконструкции.

Очередность предоставления новых квадратных метров определяется исходя из адресности и нуждаемости. В числе первых окажутся малоимущие граждане, а также те, кто не располагает иным жильем, кроме подлежащего изъятию.

Возмещение в натуральном виде

На основании положений действующего жилищного законодательства, регламентирующего порядок возмещения собственнику стоимости жилого помещения, признанного в установленном порядке аварийным, выплачивается в виде компенсации. Сумма и сроки устанавливаются соглашением. После подписания документа, процесс переселения должен быть осуществлен в течение месяца.

На основании двустороннего договора, собственник может получить не денежную компенсацию, а другое жилье, которое идет в счет выплаты. При этом новое помещение, не должно уступать по площади и степени благоустроенности старому жилью. Переселение в коммунальные квартиры запрещается. Кроме того, предоставляемая площадь для проживания должна находиться в этом же районе. В ином случае, требуется письменное согласие переселенцев.

Важно! Владельцы домов и квартир, попадающие под специальные госпрограммы, регламентирующие переселение собственников из аварийного жилья, имеют право рассчитывать на жилплощади в новостройках. Предоставление вторичного жилья в рамках реализации федеральных программ расселения недопустимо.

Денежная компенсация

Если предлагаемое муниципалитетом жилье не устраивает гражданина, владеющего аварийным жильем на праве собственности, ему выплачивается компенсация из средств федерального, либо местного бюджета.

Закон предусматривает проведение оценочной экспертизы. Она и является основой назначения суммы компенсационной выплаты. Процедура должна быть независимой. Получатель вправе не согласиться с результатами и оспорить, обратившись с иском в суд.

  • В состав компенсационной выплаты не включается сумма средств, израсходованная владельцем квартиры на ремонтные работы, если они были произведены после вручения уведомления о расселении дома, но входят расходы, связанные с приобретением и оформлением нового жилья.
  • Кроме того, после получения компенсационной выплаты собственник вправе в течение полугода занимать подлежащую изъятию жилплощадь, если в этот момент у него не будет другой квартиры.
  • Если стоимость предоставленного взамен изъятого жилья превосходит цену старой жилплощади, гражданин вправе воспользоваться предлагаемым вариантом с возмещением органом МСУ разницы в цене.

На практике нередки ситуации, когда предлагаемое муниципалитетом жилье (не в рамках федеральной программы), по степени благоустройства значительно хуже прежнего. В данном случае собственник имеет право на предоставляемое жилье и дополнительную частичную денежную компенсацию.

Приватизированное в рамках закона, либо приобретенное за счет собственных денежных средств жилье является личной собственностью гражданина. Следовательно, изъять ее возможно не иначе, как на возмездной основе. Предоставление нового жилья на основании соглашения социального найма таким собственникам противозаконно.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!