Особенности оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Ипотека под залог имеющегося жилья — банковская услуга, которая подразумевает получение денег для покупки недвижимости на первичном или вторичном рынке при условии предоставления в виде обеспечения уже существующего имущества. При этом покупкой распоряжается заемщик, но в случае просрочки по платежам банк вправе обратиться в судебный орган и по его решению продать жилье для компенсации затрат. Оставшаяся часть средств возвращается должнику. В чем особенности такой услуги? Что прописано в федеральном законодательстве? Какие банки выдают такую ипотеку и на каких условиях? Эти и другие нюансы рассмотрим в статье.

Главное требование

Залог недвижимости — базовое условие ипотеки. В роли обеспечения выступает кредитуемый объект или другое жилье в распоряжении заемщика. В первом случае финансовое учреждение выдает займ на сумму до 80% от цены, а во втором — до 60%. Это значит, что ипотека с залогом на уже имеющиеся объекты выгодна кредитной организации. Причина — снижение рисков, ведь при несвоевременном погашении долга банк забирает недвижимость, продает ее и гарантированно покрывает расходы.

Ряд преимуществ получает и кредитополучатель — уменьшается процент по ипотеке, не так пристально проверяется кредитная история, а сама процедура оформления проходит быстрее (банк требует меньший пакет бумаг). Кроме того, при наличии такого залога авансовый платеж снижается или не нужен вовсе, а срок оформления займа колеблется в широком диапазоне — от 5 до 25 лет.

Немаловажный плюс — возможность самостоятельного выбора недвижимости заемщиком. При этом в распоряжении два варианта сделки:

  • Классический — выплата задолженности в течение установленного срока.
  • Ускоренный — продажа старого жилья и компенсация большей части задолженности.

Из минусов — необходимость получения разрешения (согласия) супруга на залог недвижимости при ипотеке, ограничение прав владельца жилья и начисление штрафных санкций за просрочку. Кроме того, в случае несвоевременной выплаты долга высок риск потери объекта.

Что указано в федеральном законодательстве?

В России ФЗ об ипотеке появился еще 20 лет назад (в 2019 году). За прошедшие годы закон многократно менялся, и в 2019 году он состоит где-то из 14 глав. В них входят базовые понятия об ипотеке и условиях таких соглашений. Так, в ФЗ №102 прописано несколько правил, которые должен знать каждый человек при оформлении такого вида займа. Имуществом, которое выступает в качестве залога по кредитным соглашениям, может выступать недвижимость (должна быть официально оформлена в ЕГРП).

Запрещено использовать отдельные составляющие жилья, к примеру, комнаты. Исключением являются случаи, когда клиент финансового учреждения заблаговременно оформил такие объекты, и они получили статус самостоятельной недвижимости.

Функции залога не может выполнять жилье, которое не подлежит приватизации. Также в ФЗ прописано, что квартира остается во владении заемщика на время погашения кредита. Об остальных нюансах оформления ипотеки можно узнать из ФЗ №102 2019 года.

Какие требования предъявляются к залогу?

При выдаче кредита банк внимательно подходит к оценке клиента и квартиры, которую он предлагает в виде обеспечения. Выделим главные требования, которые предъявляются к жилью:

  • Ликвидность. В залог принимаются те объекты, которые легко продать на вторичном рынке.
  • Состояние сооружения. При оценке банк обращает внимание на аварийность и уровень износа здания. Квартиры в ветхих объектах, которые находятся под угрозой сноса, не принимаются.
  • Число владельцев. Если одним из хозяев является несовершеннолетнее лицо, использовать такое имущество для оформления ипотеки не получится.
  • Возраст. Финансовые учреждения не принимают квартиры, которые старше пятидесяти лет.
  • Планировка. Если владелец самостоятельно изменил планировку, но не утвердил ее на официальном уровне, вероятность получить кредит сводится к нулю.
  • Вид сооружения. Банки предпочитают недвижимость, которая находится в многоэтажных домах. Если квартира располагается в ветхом 2-х этажом здании (в том числе из дерева), объект не принимается.

Виды и условия банковских программ

В 2019 году кредитные учреждения предлагают различные программы клиентам. Популярностью пользуются следующие варианты:

  • Ипотека под залог земельного участка. Как и в случае с квартирой, банк проверяет ликвидность надела, осуществляет его оценку и требует от заемщика полный пакет бумаг на имущество.
  • Ипотека под залог доли в квартире. Такой вариант кредитования также возможен, но банки идут на него неохотно.
  • Целевая (нецелевая) ипотека под залог недвижимости.

В целом, банковские услуги в сфере ипотечного кредитования делятся на две категории:

  • Ипотечный займ на улучшение условий проживания.
  • Базовое кредитование на покупку жилья.

Особенность первого варианта — передача денег банком на покупку недвижимости с оформлением залога. В соглашении между сторонами прописывается обязательство продать залоговый объект для погашения задолженности (если это потребуется). При этом, период реализации жилья устанавливается кредитной организацией. Такой вариант сделки, как правило, позволяет избежать авансового платежа, но период кредитования ограничен. Кроме того, размер займа лимитируется 80-90% стоимости квартиры.

Базовое кредитование не требует от заемщика продажи объекта недвижимости (квартиры или дома), исполняющего роль залогового имущества. Все, что требуется — своевременно вносить ежемесячные выплаты («тело» и проценты по кредиту).

Условия оформления займа под залог покупаемой недвижимости

Кредитные учреждения выдвигают индивидуальные требования к клиентам, но общие правила ипотеки остаются неизменными:

  • Займ предоставляется в рублях, долларах или евро.
  • Период оформления ипотеки до 25-30 лет.
  • Достижение заемщиком совершеннолетия.
  • Величина предоставляемых средств — до 85% от цены объекта, которые передается в виде залога.
  • Ставка до 11% (если кредит оформляется в зарубежной валюте) и до 16% при получении займа в рублях.

Определенные требования выдвигаются и к объекту недвижимости. Кроме уже названных выше, банк проверяет отсутствие задолженности и обременений по квартире (дому), а также факт подведения основных коммуникаций, а именно электричества, воды и отопления. Что касается здания, где находится квартира, в нем должно быть от пяти этажей и более, а год строительства — от 1950-го и выше. Важно, чтобы сооружение не было в аварийном состоянии.

Ипотека под залог строящегося объекта

Последние годы набирает популярности услуга, подразумевающая предоставление кредита под залог возводимого сооружения. В отличие от кредитования под имеющееся жилье, здесь выбор ограничен. Заемщик выбирает из нескольких вариантов, которые предлагает банковское учреждение. Кроме того, процентная ставка возрастает из-за повышения рисков кредитной организации (если сравнивать с другими программами).

Перед предоставлением услуги финансовое учреждение оценивает этап строительства. Если объект находится на уровне котлована, вероятность получения кредита низкая. Банки охотнее принимают квартиры в домах, строительство которых находится на стадии завершения. Чаще всего ипотека доступна в том случае, когда объект прошел проверку комиссией. Преимущество для заемщика заключается в том, что он получает новую недвижимость и экономит на цене.

Преимущества ломбардной ипотеки

Кредитование под уже имеющееся жилье часто называют «ломбардным». Его преимущества для клиента очевидны:

  • Проценты по кредиту с таким залогом меньше, если сравнивать с классической ипотекой. С каждым годом такое преимущество нивелируется и постепенно исчезает.
  • Возможность приобрести любую недвижимость, в том числе на первичном рынке. Аккредитация сооружения кредитной организацией не требуется.
  • Период кредитования увеличивается до 30 лет и появляется шанс досрочной выплаты долга без риска получения штрафов.
  • Размер авансового платежа минимален или его нет вовсе (многие банки идут на такой шаг).
  • Лояльные требования к заемщику и покупаемой недвижимости. Главные условия — возраст в диапазоне о 18 до 65 лет, а также наличие стабильного заработка.

Из недостатков стоит выделить высокий риск отклонения заявки при низкой ликвидности объекта (об этом упоминалось выше), высокие расходы на оформление страховки и появление запретов на использование квартиры (к примеру, продать ее не получится).

Тонкости оформления ипотеки под залог имеющегося жилья — алгоритм действий

Процесс получения кредита на покупку квартиры проходит следующим образом:

  • Выбираем банковское учреждение и программу кредитования. В процессе оценки уделяется внимание опыту работы организации, ее финансовым параметрам, рейтингу и отзывам со стороны. Кроме того, чем больше кредитных программ предлагает учреждение, тем лучше.
  • Собираем бумаги и передаем заявку в выбранный банк. Если на руках имеется готовый пакет документации, оформление проходит быстрее. В частности, требуется выписка из ЕГРП, техпаспорт на залог, бумаги, подтверждающие отсутствие обременений, отчет об оценке, а также кадастровый паспорт. Кроме того, банк потребует подтверждение факта отсутствия долгов по коммунальным платежам. Этот перечень приблизительный и часто отличается в зависимости от банка.
  • Дожидаемся завершения оценки. Здесь доступно два пути — найти независимую компанию с аккредитацией и воспользоваться ее услугами, или доверить эту работу фирмам, которые работают с кредиторами. Во втором случае высок риск занижения стоимости объекта, да и расходы выше. Стоит учесть, что отчет об оценке действует в срок до 6 месяцев.
  • Оформляем соглашение. Многие заемщики допускают грубую ошибку — они ставят подпись в договоре, но не читают его. Так поступать нельзя, ведь даже крупные кредиторы, которые дорожат репутацией, в первую очередь защищают личные интересы. Важно обратить внимание на тонкости начисления штрафных санкций, обязательства сторон, условия досрочной выплаты и тонкости начисления комиссий за финансовые транзакции. Кроме того, не стоит отказываться от страховки, ведь в этом случае процентная ставка растет.
  • Получаем деньги и погашаем займ. После передачи средств сохраняем квитанцию. При оформлении целевого займа придется отчитываться перед кредитной организацией о затратах. Финансовое учреждение предоставляет график выплат, который стоит неукоснительно соблюдать. Даже временные просрочки могут привести к появлению крупных штрафов.

Предложения от ведущих банков России

Сегодня многие банки предлагают ипотеку под залог имеющегося жилья. Выделим базовые варианты:

  • Сбербанк выдает займы под объекты недвижимости, которые находятся на территории РФ, на период до 30 лет. Размер ставки составляет от 11,5 до 13% в зависимости от заемщика и предоставляемого имущества. Верхний предел займа определяется после оценки и не превышает 90% от стоимости. Период рассмотрения заявки — до 12 дней.
  • ВТБ24. Банк выдает займы для покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Размер аванса составляет 20-40%, а процентная ставка — 11-13% в рублях и 9-11% в валюте. Договор заключается на период от 5 до 25 лет. Заемщик — гражданин РФ в возрасте от 18 лет и с официальным трудоустройством. Выплаты осуществляются по аннуитетной схеме. Первые 3 месяца досрочное погашение не производится, а после допускается полное погашение без комиссии. Максимальная сумма займа до 1 миллиона рублей. Если жилье покупается в новостройке, не больше 85% цены.
  • Банк Москвы. Здесь клиентам доступно до 3 млн. рублей, а ставка кредитования от 10,2 до 12,45%. Авансовый платеж составляет 20-30%. Нижний размер займа 490 000 р. при оформлении услуги в пределах Московской области и 170 000 р. при оформлении договора в филиалах. Заявка рассматривается в срок до десяти суток. Максимальная сумма — до 100% приобретаемого жилья.
  • Райффайзенбанк — выдает ипотеку для покупки коттеджей или квартир на вторичном рынке. Средства выдаются в национальной валюте или долларах. Период кредитования от года до 25 лет. Аванс — 10-15% в зависимости от типа залога. Ставка от 5 до 12,9% (зависит от суммы выплаты). За обслуживание кредита берется комиссия в размере 1%. Минимальный и максимальный размер займа — 400 000 р. и до 90% от цены залога соответственно. Заявка рассматривается в срок до 3-5 дней.
  • Росбанк. Ипотека выдается трудоспособным лицам в возрасте от 20 лет и с официальным трудоустройством. Период кредитования до 15 лет, а аванс 10% от цены объекта. Ставка 11,5-12,5% для вторичного и 11,5-14,5% для первичного рынка. Сумма займа от 5 до 500 тысяч долларов для москвичей и жителей Санкт-Петербурга и от 7,5 тысяч долларов (в эквиваленте) до 300 тысяч рублей для граждан РФ из других регионов.

Сравнительная таблица:

Банк Ставка Срок Сумма
Сбербанк 11,5-13% До 30 лет До 90% от цены недвижимости
ВТБ24 11-13% 5-25 лет До 1 миллиона рублей на «вторичке» и до 85% от стоимости на первичном рынке.
Банк Москвы 10,2-12,45% 3-30 лет До 100% приобретаемого жилья
Райффайзенбанк 5-12,9% До 25 лет До 90% цены объекта
Росбанк 11,5-12,5% До 15 лет До 300-500 тысяч рублей.

Часто возникает необходимость взять ипотеку под залог имеющейся квартиры. Как правило, заемщики ипотечного кредита при покупке жилья недолго раздумывают, что предложить в залог: либо приобретаемая квартира, либо уже имеющаяся недвижимость. Ряд кредитных организаций предлагает заемщикам также нецелевое кредитование, то есть кредит под залог квартиры может быть использован по усмотрению заемщика. Кредит под залог имеющейся квартиры от обычной ипотеки отличается повышенными рисками для банков.Особенности ипотеки под залог имеющегося жилья

Обязательным условием ипотечного кредита под залог имеющегося жилья является передача заемщиком в залог уже имеющейся у него в собственности недвижимого имущества банку. В свою очередь, заемщик получает возможность использовать ломбардную ипотеку для покупки другой квартиры или для приобретения жилого дома с земельным участком, а также для приобретения таунхауса, который оформлен как квартира. Но прежде, чем взять «ломбардную» ипотеку, необходимо основательно взвесить все плюсы и минусы залога имеющегося жилья.

Преимущества и недостатки ломбардной ипотеки

Начнем с преимуществ залога «старого» жилья:

  1. В ряде банков процентные ставки по кредиту с таким залогом несколько ниже, чем при обычной ипотеке. Правда, в последнее время кредитные организации стараются нивелировать данную разницу, поэтому данное преимущество вскоре может исчезнуть
  2. Второй плюс для тех, кто планирует приобрести квартиру на первичном рынке, так как в данном случае заемщик может купить недвижимость в любой новостройке, независимо от того, аккредитован ли данный объект конкретным банком
  3. Срок кредитования до 30 лет и возможность досрочного погашения без штрафных санкций
  4. Гибкие требования к недвижимости, являющейся объектом залога, а также к самому заемщику и его доходам: гражданин РФ от 18 до 65 лет с наличием стабильного источника погашения кредита самого заемщика и его супруги/супруга
  5. Главное преимущество ипотеки под залог квартиры — нет необходимости вносить первый взнос. Некоторые банки, желая разрекламировать свой кредитный продукт, называют данный кредит «ипотекой без первоначального взноса».

Однако собственника жилья, желающего отдать ее в залог, может ожидать много подводных камней. Кредитные организации очень настороженно относятся к объектам залога вторичного рынка и далеко не всегда принимают в обеспечение такую недвижимость, что является существенным недостатком ипотеки под залог «старой» квартиры:

  1. Так ни один банк не выдаст кредит под залог объекта, который входит в программу реновации хрущевок или развития исторического центра, как и в целом под жилье, построенное более 50 лет назад
  2. Также кредиторы могут отклонить заявку, если износ здания слишком высок, имеются незаконные перепланировки или если в доме деревянные перекрытия
  3. Еще одним недостатком является ограниченная сумма займа. Необходимо иметь недвижимость определенной стоимости — на 30% выше суммы кредита
  4. Другим минусом ломбардной ипотеки являются более высокие расходы на страхование, так как в данном случае банк потребует застраховать не только предмет залога, но также жизнь и здоровье заемщика, и титул
  5. И наконец, последний недостаток: не каждый банк даст согласие на продажу залогового жилья, если заемщик решить его продать. Поэтому еще на стадии подписания договора с кредитной организацией кредитор должен узнать позицию банка по этому поводу.

Стоит отметить, что отсутствие первоначального взноса и высокие риски финансовых учреждений привели к небольшому выбору банков, которые предоставляют данный кредитный продукт.Какие требования выдвигает банк к недвижимости под залог?

Особенности ипотеки под залог имеющегося жилья

Большинство кредитных организаций выдвигают следующие условия выдачи займа под залог имеющейся в собственности квартиры:

  • Наиболее распространенные в РФ валюты: евро, доллары и рубли
  • Срок кредитования до 25 лет, в редких случаях до 30 лет
  • Возраст заемщика от 18 лет
  • Сумма займа не превышает 85% от стоимости жилья, передаваемого в залог
  • Процентная ставка до 11% в иностранной валюте и до 16% в национальной (рубли).

Также банки выдвигают определенные требования к недвижимости, которую заемщик предполагает передать в залог. Так жилье, передаваемое в залог, должно отвечать следующему набору минимальных требований:

  • Отсутствие не утвержденных перепланировок
  • Отсутствие обременений и долгов по коммунальным платежам
  • Наличие отопления, электричества и водоснабжения.

Кроме того, кредитные организации выдвигают целый ряд требований не только к самой квартире, являющейся предметом залога, но и к постройке, в которой она находится. Так, банк устанавливает такие дополнительные требования:

  • Минимальная этажность дома — 5 уровней
  • Год постройки не раньше 1950-ый
  • Строение не должно быть в аварийном состоянии, подлежать реконструкции с отселением или полному сносу.

Таким образом, несмотря на множество положительных особенностей ипотеки под залог квартиры, заемщик должен четко понимать, что в случае потери возможности погашения кредита, он рискует потерять не только «новую» недвижимость и потерять право собственности на жилье, которое он закладывает банку под ипотеку. Поэтому заемщик должен трезво оценить свое кредитоспособность на несколько лет вперед и тщательно изучить все опасности ломбардной ипотеки.

Оценка статьи:

(

24,50

из 5)

Получения ипотеки под залог имеющейся недвижимости для некоторых людей является выходом из сложившейся ситуации, когда срочно необходимы денежные средства.

Подобный способ кредитования многим кажется достаточно выгодным, хотя и имеет определенное количество «подводных камней».

Обычно залоговая ипотека используется, когда не хватает собственных средств для улучшения своего жилья.

Типы займов

Сегодня в банковской сфере наиболее распространены 2 основных типа залоговых ипотечных займов:

  • целевые программы кредитования, на приобретение конкретного объекта, вещи и т.д.;
  • нецелевые залоговые кредиты, которые выдают без указания конкретной цели, куда они будут применяться.

Обычно первый вариант выдается для приобретения жилого объекта и использовать в иных целях его будет уже нельзя. Если говорить про нецелевые ипотечные средства, то в таких случаях будет предоставляться полная свобода распоряжения ими.

Особенности программ

Когда речь идет о выборе программы ипотечного кредитования, с учетом залогового обеспечения имеющейся недвижимостью, то у каждого банка существуют свои определенные условия, по которым они предоставляют ссуды.

Большая часть финансовых структур использует два основных вида денежных займов:

  • ипотека, выдаваемая для улучшения жилищных условий;
  • стандартные варианты жилищного кредитования.

Если говорить о кредитовании по первому способу, то речь идет о приобретении на полученные от банка деньги новой жилой недвижимости. При этом имеющаяся квартира или дом, оформляются в договоре в качестве залогового объекта, который необходимо продать, чтобы погасить основную часть полученной ипотеки. Сроки, отводящиеся на реализацию старого жилья, устанавливаются банком.

Оформляя подобную ипотеку без первоначального взноса, стоит учитывать, что срок, на который она выдается, будет существенно меньше, нежели в стандартных вариантах кредитования.

К тому же, сумма выдаваемого ипотечного займа не может быть больше 80% от рыночной цены залоговой недвижимости.

А если же используется вариант типового кредитования, необходимости продавать квартиру или дом, находящиеся в собственности не требуется. Залоговое имущество будет таковым до погашения всего кредита, который нужно в течение всего срока уплачивать ежемесячными платежами. Но более точные условия необходимо уточнять в конкретных банках.

Требования к залоговому объекту

Оформление залоговой ипотеки возможно лишь в тех случаях, когда в этом качестве будет выступать частный дом.

Также это может быть квартира в многоквартирном доме.

При этом, если оформляется первый вариант, то залог будет распространятся не только на жилую недвижимость, но и на весь прилегающий земельный участок.

Примите к сведению: банки рассматривают возможность предоставления залогового кредита только в случаях высокой ликвидности имеющейся у заявителя недвижимости.

Все основные правила по залоговому имуществу, а точнее его оформлению, четко регламентируются в 102 ФЗ.

Что говорит Федеральный закон

В Федеральном Законе 102, принятом еще в далеком 2019 году, и с учетом всех внесенных в него поправок и изменений, содержится 14 глав.

В них входит все, начиная от определения понятий до условий действия подобных договоров.

Любой человек, желающий оформить залоговую ипотеку, должен знать несколько основных правил, о которых говорится в этом законе:

  1. Использовать в качестве залогового имущества для получения любых ипотечных займов можно исключительно то недвижимое имущество, которое на момент подписания договора является официально оформленной собственностью заемщика в ЕГРП.
  2. Нельзя использовать в качестве залога нецельные объекты, например часть квартиры в виде комнаты или один этаж частного дома. В тех случаях, когда планируется заложить их для получения ипотечного займа, предварительно необходимо их оформить, чтобы выделить как самостоятельные объекты недвижимости.
  3. Запрещено использование для обеспечения залога объектов, которые нельзя приватизировать. Также, невозможно согласно закона использовать в этом качестве ту недвижимость, которую необходимо в дальнейшем приватизировать в обязательном порядке.

Согласно закону, регламентирующему оформление подобных ипотечных кредитов, право использования такого имущества остается у заявителя, в случае соблюдения всех пунктов договора. С остальными особенностями этого процесса можно ознакомиться в ФЗ 102, с внесенными в него поправками в 2019 году.

Выбор банка

В том случае, когда вам необходимо получить ипотечный займ, имея недвижимость, соответствующую требованиям кредитных организаций и по ФЗ, ее можно использовать в этих целях, то остается только выбрать подходящий банк для оказания им подобной услуги.

Так, хорошие условия может предоставить своим клиентам самый крупный банк в России – Сбербанк.

Также, есть и множество других финансовых структур, которые могут предложить неплохие условия.

Главное, на что необходимо обращать внимание во время выбора банка – это процентные ставки, которые вы в итоге будете переплачивать по этому кредиту. Именно исходя из этих цифр, так как они будут прописываться в договоре, будут рассчитываться итоговые ежемесячные платежи.

При этом, желательно сразу уточнять все сроки, на которые банки готовы выдать займ.

Нужно ознакомиться и со всеми дополнительными условиями, по которым финансовая организация предоставляет ипотеку.

До подачи заявления, оформляя залоговый кредит, необходимо будет иметь определенный пакет документов. Какие именно документы будут необходимо предоставлять, можно уточнить как у консультанта в самом отделении банка, так и на официальном сайте финансовой организации.

Еще необходимо уточнить наличие возможности изменения залоговой недвижимости, а также внесения преждевременной уплаты по кредиту (то есть досрочное погашение).

Оформление в Сбербанке

Являясь наиболее крупным банком в нашей стране, Сбербанк пользуется самой большой популярностью среди заемщиков.

Причина не только в его известности, но и в самых выгодных кредитных предложениях.

Условия, которые он предлагает, позволяют клиентам быть уверенными в том, что в случае необходимости им пойдут на встречу, так как Сбербанк является государственной Корпорацией.

Но стоит сразу заметить, что оформить ипотеку здесь не получится, если у вас плохая кредитная история. Когда все нормально, то можно сразу начинать собирать документы, количество которых будет зависеть от условий и выбранного кредитного продукта.

Обязательными в любых случаях будут являться:

  • паспорт;
  • справки о доходах;
  • документы, подтверждающие право собственности на оформляемую в залог недвижимость.

При этом, стоит отметить, что в Сбербанке после получения положительного ответа – можно оформить залоговую ипотеку до 40 миллионов рублей, всего под 14% кредитную ставку. Именно это и привлекает многих людей в данное финансовое учреждение.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности залоговых займов, в полной мере относящиеся и к ипотеке под залог имеющейся недвижимости: