Дарственная на квартиру: достоинства и недостатки договора

Общая либерализация отечественного законодательства, отмеченная в так называемые «постперестроечные» годы, коснулась всех отраслей права. Пристального внимания законодателя удостоились институты, связанные с правом собственности – это право получило закрепление в Конституции, в иных нормативных актах. Основной постулат, продекларированный в них – всемерная защита права собственности со стороны государственных структур, содействие в реализации законных интересов граждан. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

В сфере законодательного регулирования не менее важны вопросы, обусловленные переходом права собственности – имеются в виду правоотношения, инициированные собственниками. Здесь особую актуальность приобрела возможная альтернатива для тех, кто, в силу своего статуса, желает осуществить переход права собственности.

Речь идет о владельцах имущества, которые хотят безвозмездно наделить им определенных лиц – в большинстве случаев это близкие родственники или иные лица, заслужившие благосклонное внимание собственника. Поэтому многие собственники квартиры, которые желают передать свою недвижимость другим лицам, рано или поздно задаются вопросом: «Что лучше: дарственная или завещание на квартиру?».

Действующее законодательство предоставляет два варианта подобного решения – в форме дарения или в форме завещания. Оба правоотношения активно применяются в юридической практике, они могут использоваться собственниками по своему усмотрению, однако наличие своеобразных черт каждого из указанных правоотношений делает их отличными друг от друга.

Проще говоря, при определенных условиях собственнику может быть выгоден лишь один из вариантов. Правильный выбор предполагает ознакомление с каждым из названных институтов.

Ниже будут представлены их основные характеристики, а пока напомним, что, поскольку речь пойдет о передаче права собственности, то общим и обязательным условием законности правоотношения выступает бесспорное обладание этим правом – наследодатель или даритель должны владеть имуществом на законных основаниях.

Заинтересованные лица на основе данной информации смогут самостоятельно сделать выбор – исходя из конкретных обстоятельств, с учетом своих интересов. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на популярный вопрос в сфере передачи права собственности на недвижимость: «Что лучше: дарственная или завещание?».

Передача имущества наследникам – при наследовании по закону, а также при наследовании по завещанию – является наиболее распространенным способом перехода права собственности.

Нет смысла подробно останавливаться на наследовании по закону (без завещания) – с ним все более-менее понятно: независимо от воли наследодателя, после его кончины имущество переходит к наследникам в соответствии с очередностью, которая определяется степенью родства.

То есть, вначале удовлетворяются претензии наследников первой очереди, при их отсутствии правом на получение наследственной массы наделяются наследники второй очереди, после них – третьей и т.д.

Отметим, что на сегодняшний день, по действующему законодательству, имеется девять очередей лиц, которые относятся к законным наследникам (до 2019 года их существовало всего две). Для включения в число кандидатов на наследство достаточно доказать родство с наследодателем.

В случае наследования по завещанию наличествует большее число вариантов. Действующее законодательство наделяет завещателя правом свободного волеизъявления – он может распределить наследственную массу в соответствии с собственными предпочтениями.

На практике это означает, что завещатель вправе выбрать наследника без оглядки на родственные связи (к примеру, завещать свое имущество совершенно постороннему человеку, игнорируя прямых наследников).

Законодатель, однако, ограничивает эту свободу обязательным соблюдением интересов так называемых «обязательных наследников» – планируя переход права собственности в пользу постороннего лица, завещатель должен смириться с тем, что определенная часть наследственной массы все равно будет оставлена в пользу представителей данной категории.

Это:

  • не достигшие совершеннолетия или нетрудоспособные дети наследодателя;
  • его родители или усыновители, признанные нетрудоспособными;
  • супруга (супруг);
  • другие лица, являющиеся нетрудоспособными, которые при жизни наследодателя имели статус его иждивенцев.

Волеизъявление завещателя может быть весьма существенно скорректировано после его кончины – отдание прижизненных распоряжений относительно имущества не гарантирует их безусловного выполнения.

В судебной практике подобные дела возникают достаточно часто – несмотря на то, что нотариусы при оформлении завещания знакомят наследодателей с положениями Закона.

Нельзя обойти молчанием еще одну вполне реальную опасность – споры и конфликтные ситуации, нередко возникающие между реальными и потенциальными наследниками после открытия завещания.

Заинтересованные лица, не найдя себя в списке наследников, вправе оспорить завещание (при наличии оснований) – вплоть до объявления завещателя недееспособным. На подобный шаг наследников зачастую также провоцирует несправедливое (на их взгляд) долевое распределение наследственной массы.

Гипотетических опасностей достаточно легко избежать – например, наследодатель может пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере; при составлении завещания учесть интересы всех лиц, прямо или косвенно имеющих отношение к наследству; проконсультироваться с юристом.

Что лучше оформить: дарственную или завещание? Преимущества передачи имущества по наследству очевидны:

  • наследодатель продолжает полноценно пользоваться завещанным имуществом вплоть до своей смерти;
  • содержание завещания, а также его правовые последствия при желании остаются тайной для заинтересованных лиц вплоть до открытия наследства;
  • текст и смысл завещания может быть изменен – полностью или частично – при жизни наследодателя (Закон не ограничивает количество таких изменений);
  • достаточно несложный процесс оформления.

Рассмотрим теперь альтернативный вариант – переход права собственности в результате дарения. В понимании действующего законодательства дарение представляет собой двустороннюю сделку, характеризующуюся определенными правовыми последствиями для обеих сторон правоотношения.

Одаряемый наделяется имуществом за счет дарителя, который добровольно и безвозмездно инициирует подобное действо.

Дарение производится на основании одноименного договора, сторонами которого выступают Даритель и Одаряемый. Документ составляется в письменной форме, его обязательными признаками являются:

  • безвозмездность, т.е. Даритель, настаивая на передаче имущества в собственность Одаряемого (обещая передачу), добровольно отказывается от получения какого-либо вознаграждения;
  • четкое обозначение предмета договора (например, «двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: …»). Следует иметь в виду, что договор, не содержащий подобной конкретизации, ничтожен;
  • условия расторжения договора.

Отмена дарения выступает в качестве страховки Дарителя от ненадлежащего поведения Одаряемого. Законодатель особо оговаривает случаи, когда положения договора влекут нежелательные последствия для Дарителя – покушение на его жизнь (здоровье) со стороны Одаряемого; ненадлежащее обращение с подаренной вещью, создающее угрозу ее утраты.

Даритель в состоянии наблюдать последствия своего решения и, при необходимости, изменять его. Этой возможности, в силу объективных обстоятельств, лишен завещатель, который при жизни может лишь предполагать, каким образом наследник будет использовать его бывшую собственность.

Вместе с тем, если одаряемый (в данном случае, фактически, «одаренный») не допустит явных нарушений договора, но его действия объективно будут носить по отношению к дарителю явно негативный характер, последний в ряде случаев не сможет требовать расторжения договора.

Например, подарив свою жилплощадь, лицо лишается всех прав на нее – в том числе и права проживания. Никто не запретит новому собственнику настоять на выселении из квартиры такого лица (моральный аспект действа оставим на совести одаренного).

Здесь более уместно говорить о договоре ренты или пожизненного содержания, но эти вопросы – за рамками настоящей статьи.

Дарение или завещание: что выгоднее? К преимуществам дарения перед наследованием с полным основанием можно отнести:

  • полную свободу волеизъявления (никаких ограничений в виде «обязательных наследников» и им подобных попросту не существует). Даритель сам определяет лицо, которое он желает облагодетельствовать;
  • возможность лично оценить последствия подобного шага и, при наличии оснований, изменить волеизъявление;
  • минимальные материальные затраты при оформлении.

Вышеприведенные характеристики двух возможных вариантов перехода права собственности иллюстрируют их плюсы и минусы. Как уже говорилось, потенциальный наследодатель (даритель) вправе самостоятельно выбрать наиболее выгодное для него правоотношение.

На выбор влияют конкретные обстоятельства: скажем, будучи уверен в порядочности одаряемого, – основываясь на доверии и личной симпатии, – собственник, скорее всего, выберет дарение. Этот институт гарантирует точное соблюдение его пожеланий, наделение благом только того лица, на которое указал даритель.

Если же владелец имущества предпочитает, чтобы его пользование имуществом продолжалось максимально длительное время, то имеет смысл выбрать переход права собственности по завещанию – блага станут доступны наследникам только после его кончины.

В любом случае, собственник должен реально представлять позитивные и негативные правовые последствия своих действий. Надеемся, что в этом окажет помощь данная статья.

Что лучше: дарственная или завещание? Детальная информация в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Безвозмездная передача недвижимого имущества широко вошла в практику. Договор дарения квартиры считается распространенным инструментом на рынке жилья. Почему данная сделка пользуется спросом? Для ответа на вопрос необходимо разобраться в характере договора, его преимуществах и недостатках.

Дарственная на недвижимость: понятие и признаки


Следует обратить внимание: договор дарения и дарственная – это одно и то же. Юридически правильно называть соглашение дарением, в отличие от распространенного бытового наименования.

Сущность договора дарения – в добровольной и безвозмездной передаче имущества в собственность другого лица. Сделка характеризуется следующими признаками:

  • безвозмездность. Даритель не получает взамен какой-либо выгоды;
  • отсутствие встречных требований. Исключение: дарственная с обременением;
  • обязательность государственной регистрации;
  • момент передачи права собственности должен производиться при жизни собственника.

Последний признак – отличительный, по которому появляется возможность отграничить договор дарения квартиры и завещание.

Отличия от завещания

Сравнение двух правовых инструментов выглядит следующим образом:

Дарственная

Завещание

Регистрация проводится в Росреестре

Необходимость регистрации у нотариуса

Можно заключить через представителя

При подписании требуется личное присутствие

Не подлежит изменению

Подлежит изменению

Переход права после заключения сделки

Переход права после смерти

Наследники не имеют право оспаривать

Оспаривается наследниками

Исходя из характерных особенностей, лицо может выбрать наиболее подходящий вариант. Преимущества имеются у обоих документов. Однако оформление дарения требует меньше усилий. К тому же, оспаривать дарственную сложнее, чем завещание на квартиру. Разобравшись с определением и отличиями, можно перейти к плюсам и минусам договора дарения.

Дарственная: преимущества


Сделка выделяется следующими положительными моментами:

  • простым оформлением. Процедура не требует заверения у нотариуса и дополнительных расходов, связанных с заверением. Меньшие затраты сильно облегчают экономическую сторону сделки;
  • возможностью обойти ограничения, накладываемые на возмездные сделки. К примеру, договор купли-продажи доли квартиры невозможен без согласия сособственников, так как они обладают преимущественным правом на покупку. Если же представить долю в виде подарка, то сособственники утрачивают подобную привилегию;
  • если одаряемый – близкий родственник, то он не обязан платить налоги. В России проблема налогообложения стоит довольно остро, и освобождение от данного бремени создает большую привлекательность для использования данного правового инструмента;
  • переходом права собственности не с завершения регистрации, а с момента передачи имущества. Важное преимущество, которое избавляет одаряемого от необходимости ждать утверждения со стороны государства. Непосредственная передача права повышает эффективность использования недвижимого имущества;
  • невозможностью оспорить сделку под предлогом совместно нажитого имущества после смерти дарителя. Согласно общему правилу, имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью. Дарение – исключение из данной нормы.

Скорость регистрации – не менее важное преимущество дарственной. Процедура занимает 11 дней и требует скромной государственной пошлины размером в 2019 рублей. Адресность дарения означает, что только одаряемый является собственником имущества, даже если он находится в брачных отношениях. Перечисленные достоинства относятся ко всем видам недвижимости. Наиболее распространенные случаи связаны с такой разновидностью данного правового института, как дарственная на квартиру. Если лицо, желающее сделать подарок, является полноценным собственником жилого помещения, то никаких правовых преград для него не имеется. Главное требование – дееспособность.

Важной особенностью обладает дарственная на недвижимость с участием ребенка. Несовершеннолетний не может быть на стороне дарителя – таким правом обладает только полностью правоспособное и дееспособное лицо. Если же ребенок оказывается в роли одаряемого, то никаких проблем не возникает.

Интересной особенностью обладает дарственная на дом плюсы и минусы которой своеобразны. Если дом находится в долевой собственности, то даритель в любом случае имеет право передать собственную долю без согласия сособственников.

Помимо преимуществ, соглашение имеет и минусы.

Дарственная: недостатки

При желании оформить договор следует учитывать его нюансы, а именно:

  • уплата налогов. Если одаряемый не является близким родственником, то на его плечи ложится налоговая обязанность, равная 13% от рыночной стоимости имущества;
  • риском оспаривания. Признать договор недействительным не составит труда, если есть необходимые основания: заблуждение или обман дарителя, наличие социально незащищенного лица или ограниченная дееспособность дарителя;
  • отсутствие удобных условий для дарителя, за исключением оформления договора дарения с обременением;
  • безвозмездный характер. Бесплатность сделки не несет какой-либо материальной выгоды для дарителя.

Важно: оспариваемость не есть недействительность договора изначально. Только суд при наличии оснований может признать сделку недействительной.

Существуют определенные запреты на реализацию данного договора. Следующие лица не имеют права на договор дарения:

  • опекуны и попечители, если они совершают сделку от имени недееспособных;
  • коммерческие организации в отношении друг друга;
  • государственные служащие, находящиеся на работе.

Разобравшись с положительными и отрицательными сторонами дарения, стоит учитывать особенности процедуры оформления.

Необходимые документы

Для того, чтобы оформить дарственную, лицу потребуется следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • сам договор;
  • свидетельство о праве собственности;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Соответствующий пакет направляется в Росреестр. В течение 11 дней орган проверяет сданные документы и регистрирует право собственности. Бывают ситуации, когда регистрирующий орган требует и другие документы:

  • если одаряемый – несовершеннолетний без родителей или недееспособный, то потребуется согласие органа опеки и попечительства;
  • в случае если недвижимость не зарегистрирована в БТИ, то потребуется постановка на учет в данной организации.

Следует помнить простое правило: законодательные требования подвержены изменению, по причине чего стоит быть в курсе нововведений или иметь при себе грамотного юриста, который знает оформление дарственной на квартиру плюсы и минусы.

Дарственная: некоторые советы

Для того, чтобы беспроблемно заключить сделку по дарению недвижимости, можно совершить следующие действия:

  • несмотря на отсутствие обязанности по нотариальному удостоверению, для подстраховки не помешает пройти заверение у нотариуса. Это повышает надежность и обязательность заключенного соглашения;
  • одаряемый может обезопасить себя, если уговорит дарителя записаться на прием к психиатру. Справка о психическом здоровье лица, передающего недвижимость в дар, способствует повышению защиты одаряемого в случае возникновения споров;
  • сравнивая завещание и дарственную, можно прийти к немаловажному выводу: если контрагент – близкие родственник, то договор дарения будет более эффективен, так как это освобождает от уплаты налогов.

Дарение недвижимого имущества – довольно популярный способ передачи собственности другому лицу. Как правило, контрагентом в данном соглашении выступает знакомое дарителю лицо. Взвесив все имеющиеся преимущества и недостатки, человек может сделать разумный и грамотный выбор в пользу дарственной на недвижимость.

Это вам будет интересно: